Recuperación de gastos de hipoteca y cuánto se puede obtener

Si has formalizado un préstamo hipotecario, es posible que te encuentres en la situación de poder recuperar ciertos gastos asociados a su formalización. Este proceso puede parecer complicado, pero con la información adecuada, podrás entender mejor qué gastos puedes reclamar, cómo hacerlo y qué aspectos legales respaldan tus derechos. A continuación, desglosaremos cada uno de estos puntos, incluyendo ejemplos que te ayudarán a comprender mejor el proceso de reclamación y cómo maximizar tu recuperación.

Desglose de los gastos asociados a una hipoteca

Cuando se firma un préstamo hipotecario, es fundamental reconocer los diferentes tipos de gastos que pueden ser reclamados. Estos gastos suelen estar relacionados con la formalización del préstamo y, en muchos casos, son considerados abusivos si se cargan totalmente al consumidor. A continuación, se detallan los gastos más comunes que puedes reclamar:

• Gastos de notaría: Se refiere al costo de la escritura pública del préstamo hipotecario. Normalmente, el banco debería asumir el 50% de este gasto.
• Gastos de Registro de la Propiedad: Estos son los costos relacionados con la inscripción de la hipoteca. En este caso, el banco debe asumir el 100% del gasto.
• Gastos de gestoría: Son necesarios para realizar las gestiones administrativas del préstamo, y el banco debe cubrir la totalidad de este costo.
• Gastos de tasación: Implican la evaluación del valor del inmueble hipotecado. El banco es responsable del 100% de este gasto.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto ha sido objeto de debate, y tras la sentencia del Tribunal Supremo en 2018, ahora recae sobre el banco, especialmente para hipotecas firmadas después de esa fecha.

Es esencial entender que, según la jurisprudencia, los bancos deben asumir los gastos en proporción al beneficio que obtienen de la operación. Por lo tanto, conocer tus derechos y las leyes aplicables es crucial para reclamar.

La cantidad que se puede recuperar oscila entre 1.500 € y 3.500 €, dependiendo de los gastos específicos. Por ejemplo, si formalizaste una hipoteca en 2017 por un importe de 200.000 euros, es probable que puedas recuperar alrededor de 2.000 euros, asumiendo que se te cobraron todos los gastos mencionados.

Cómo llevar a cabo el proceso de reclamación de gastos hipotecarios

Reclamar los gastos de una hipoteca puede parecer un proceso abrumador, pero siguiendo algunos pasos claros, podrás hacerlo de manera efectiva. A continuación, se detallan los aspectos clave del proceso de reclamación.

¿Quién puede presentar una reclamación?

El derecho a reclamar los gastos de hipoteca corresponde a todos aquellos que firmaron un préstamo hipotecario antes del 16 de junio de 2019, así como a quienes hayan cancelado su hipoteca. Esto garantiza que los consumidores puedan ejercer su derecho a la devolución de gastos indebidamente abonados.

Plazos para reclamaciones

Los consumidores pueden presentar reclamaciones desde que conocen el carácter abusivo de las cláusulas de su contrato. Los plazos de prescripción son:

• Cataluña: 10 años desde la firma del préstamo o desde que se conoce la nulidad de la cláusula.
• Resto de España: 5 años desde el 7 de octubre de 2015.

Es fundamental actuar con prontitud, ya que perder el plazo puede significar la pérdida del derecho a recuperar los gastos.

Documentación necesaria para la reclamación

Para llevar a cabo la reclamación, necesitarás presentar varios documentos que respalden tu solicitud. Estos son:

• Copia del DNI del prestatario.
• Escritura del préstamo hipotecario.
• Facturas justificativas de los gastos reclamados, que pueden incluir registro, notaría, tasación y gestoría. Si falta alguna factura, se puede utilizar la hoja de liquidación de la gestoría.

¿A dónde presentar la reclamación?

Entidad financiera prestamista

El primer paso es presentar la reclamación ante el servicio de atención al cliente del banco. Esto puede hacerse mediante un formulario de reclamaciones, un burofax o correo certificado. El banco tiene un plazo de 2 meses para responder.

Banco de España

Si la respuesta del banco no es satisfactoria, el siguiente paso es presentar una reclamación ante el Banco de España. Esto puede hacerse de manera presencial, telemática o por correo postal, usando su formulario online. Las decisiones que puede tomar el Banco de España son:

• Dar la razón a la entidad financiera.
• Dar la razón al cliente y que el banco acepte la reclamación.
• Dar la razón al cliente y que el banco se niegue a devolver los gastos.

Tribunales

En muchos casos, los bancos no realizan devoluciones de forma voluntaria. Esto puede requerir que los consumidores acudan a los tribunales. Contar con un abogado especializado puede ser crucial en esta etapa para asegurar el éxito de la reclamación.

Aspectos legales de la reclamación de gastos hipotecarios

La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 fue un avance significativo en este tema, ya que consideró abusivas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización del préstamo. Esto llevó a la nulidad de dichas cláusulas, creando un marco legal que protege al consumidor.

Diversas sentencias posteriores han reafirmado este derecho, estableciendo un marco claro para la reclamación de gastos. Por ejemplo, la sentencia del 23 de enero de 2019 del Tribunal Supremo reconoció el derecho a reclamar los gastos hipotecarios indebidamente abonados. Esta fecha se utiliza como punto de inicio para calcular el plazo de prescripción.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) también regula cómo deben repartirse los gastos entre el banco y el consumidor. Esto proporciona una base legal sólida para la reclamación.

El inicio del plazo de prescripción se define en varias sentencias, que establecen que comienza cuando el consumidor tiene conocimiento efectivo de la nulidad de la cláusula abusiva.

¿Cuánto dinero se puede recuperar de los gastos de hipoteca?

La cantidad a recuperar por los gastos hipotecarios puede variar considerablemente. Generalmente, el monto total que se puede reclamar oscila entre 1.500 € y 3.500 €, aunque puede ser mayor o menor según los gastos específicos y las circunstancias de cada caso.

Para ilustrar esto con un ejemplo concreto, si formalizaste una hipoteca en 2017 por un valor de 200.000 euros, podrías esperar recuperar aproximadamente 2.000 euros, desglosado de la siguiente manera:

Fechas límite para reclamar gastos de hipoteca

Las fechas límite para presentar reclamaciones varían según la región y las circunstancias. En general, los plazos son los siguientes:

• Cataluña: 10 años desde la firma del préstamo o desde que se conoce la nulidad de la cláusula.
• Resto de España: 5 años desde el 7 de octubre de 2015.

Actuar con rapidez es esencial, ya que una reclamación fuera de plazo podría resultar en la pérdida del derecho a recuperar los gastos.

Gastos que el banco puede reembolsar

En resumen, los bancos están obligados a devolver ciertos tipos de gastos, siempre que estén debidamente justificados y se reclamen dentro de los plazos establecidos. Estos incluyen:

• Gastos de notaría (50 %)
• Gastos de Registro de la Propiedad (100 %)
• Gastos de gestoría (100 %)
• Gastos de tasación (100 %)
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (100 % si la hipoteca se firmó después del 10 de noviembre de 2018)

Si necesitas ayuda para llevar a cabo la reclamación de tus gastos hipotecarios, en AsesoraTech ofrecemos el servicio «Papeles Claros», donde podrás enviar documentos y recibir asesoría específica sobre tu situación.

No dudes en ponerte en contacto con nosotros para aclaraciones sobre los documentos a presentar o cualquier otro aspecto relacionado con tu reclamación. Nuestro objetivo es proporcionarte la asistencia necesaria para que recuperes lo que te corresponde.

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