Desahucio por precario: definición y consejos para afrontarlo

El fenómeno del desahucio por precario ha cobrado relevancia en el ámbito del derecho español, representando un mecanismo fundamental para que los propietarios recuperen el control de sus inmuebles. Sin embargo, este proceso no se limita a un procedimiento legal frío; implica diversas consideraciones sociales y emocionales, tanto para el propietario como para el ocupante. Este artículo busca ofrecer un análisis profundo sobre los aspectos legales y prácticos del desahucio por precario, las opciones disponibles para quienes enfrentan esta situación y cómo manejarla eficazmente.

Comprender el desahucio por precario es esencial, ya sea que seas un propietario que necesita recuperar su inmueble o un ocupante que se enfrenta a un posible desalojo. A lo largo de este artículo, exploraremos en detalle la naturaleza de este proceso, sus implicaciones legales y las mejores estrategias para evitar caer en esta problemática.

Desahucio por precario: entendiendo su naturaleza y efectos

El desahucio por precario es una acción legal que permite a un propietario recuperar la posesión de un inmueble que ha sido ocupado sin un título válido. Este mecanismo es esencialmente revocable, lo que significa que el propietario puede cancelar la ocupación en cualquier momento. Este tipo de desalojo es especialmente relevante en contextos informales, como cuando familiares o amigos se quedan en una vivienda sin un acuerdo formal.

Es importante señalar que el desahucio por precario tiene una finalidad clara: resolver situaciones que, aunque no sean violentas, son ilegítimas. Esto puede resultar en dilemas emocionales para los propietarios, quienes a menudo deben desalojar a personas cercanas, lo que añade complejidad al proceso.

Definición de precario: un concepto jurídico esencial

El término “precario” proviene del ámbito jurídico y se refiere a la situación de posesión gratuita de un inmueble sin un título legal que justifique dicha ocupación. En este contexto, una persona ocupa una propiedad sin pagar alquiler, sin contrato formal y sin el permiso del propietario. Comprender este concepto es fundamental para abordar el desahucio por precario de manera adecuada.

El Código Civil español no define explícitamente el precario, pero la jurisprudencia ha desarrollado su interpretación. Según el Tribunal Supremo, la figura del precario se establece cuando una persona disfruta de un inmueble sin autorización del propietario y sin contraprestación económica.

Ejemplos de situaciones de precario

• Un hijo que vive en la casa familiar sin pagar alquiler.
• Una persona que ocupa una propiedad sin saber quién es el propietario.
• Un acuerdo temporal de cesión que ha vencido sin una formalización posterior.

La naturaleza revocable de la posesión en precario permite al propietario recuperar su inmueble en cualquier momento, ofreciendo así una vía de protección legal contra ocupaciones no deseadas.

Legitimación activa en el desahucio por precario

La acción de desahucio por precario puede ser iniciada por varias figuras que tienen un derecho legítimo sobre la propiedad. Estas incluyen:

• Propietario registrado: Aquella persona que figura como titular en el registro de la propiedad.
• Usufructuario o arrendatario: Personas que tienen derechos de uso del inmueble.
• Coproprietarios: En casos de comunidad de bienes, cualquier copropietario puede actuar en beneficio del total.

En cuanto a la legitimación pasiva, es decir, contra quién se puede ejercer esta acción, incluye:

• Cualquier ocupante sin título: Personas que están en el inmueble sin justificación legal.
• Terceras personas: Aquellos que accedieron a la propiedad sin consentimiento del propietario.
• Familiares: Personas que ocupan la vivienda de manera informal, sin contrato.

Un aspecto clave en estos casos es la existencia de una supuesta “tolerancia” por parte del propietario. Sin embargo, la jurisprudencia establece que el propietario puede revocar esta cesión en cualquier momento, sin necesidad de justificar su decisión.

El requerimiento extrajudicial: un paso previo al desalojo

Antes de iniciar un proceso judicial, es aconsejable realizar un requerimiento extrajudicial al ocupante. Este documento tiene como finalidad:

• Notificar formalmente al ocupante sobre la revocación del permiso de ocupación.
• Invitar al ocupante a abandonar el inmueble de manera voluntaria.
• Evitar un juicio y sus costes asociados mediante una solución negociada.

Si bien este paso no es obligatorio, su valor probatorio ante un juez es significativo. Un requerimiento bien documentado demuestra la buena fe del propietario e indica un intento de resolución pacífica del conflicto. En muchos casos, esta acción ha permitido a propietarios recuperar sus inmuebles sin necesidad de acudir a los tribunales.

Proceso judicial: desde la demanda hasta el lanzamiento

Si el ocupante no desaloja el inmueble tras el requerimiento, el siguiente paso es el procedimiento judicial. El desahucio por precario se tramita como un juicio verbal, caracterizado por su agilidad en comparación con otros tipos de demandas.

Etapas del proceso judicial

1. Presentación de la demanda: Debe llevarse a cabo ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble, acompañada de pruebas de titularidad y de que el ocupante no tiene un título legal.
2. Admisión a trámite: El juzgado notifica al demandado, quien tiene 10 días para presentar oposición.
3. Señalamiento del juicio: Si hay oposición, se fija una fecha para el juicio. Si no hay oposición, se dicta sentencia directamente.
4. Sentencia: Si el juez estima la demanda, se ordena el lanzamiento, es decir, la expulsión del ocupante.
5. Ejecución: Si el ocupante se niega a abandonar, el juzgado ejecuta el lanzamiento con la ayuda de la fuerza pública.

El proceso puede tardar entre 3 y 6 meses, dependiendo de varios factores, incluidos la carga del juzgado y la existencia de oposición. Aunque es más rápido que un juicio ordinario, sigue siendo preferible evitarlo si es posible llegar a un acuerdo.

Plazos y costes asociados al desahucio por precario

Los plazos y costes asociados al desahucio por precario son aspectos cruciales que los propietarios deben considerar. Generalmente, los tiempos son los siguientes:

• Desde la presentación de la demanda hasta la sentencia: entre 3 y 5 meses.
• Si hay oposición, el proceso puede extenderse a 6 meses o más.
• Si el ocupante presenta un recurso (poco común en casos de precario), el proceso puede alargarse hasta 9 meses.

Costes asociados al proceso

• Honorarios de abogado: Varían entre 600€ y 1.500€, según la complejidad del caso.
• Honorarios de procurador: Oscilan entre 200€ y 400€.
• Gastos judiciales: Generalmente no se aplican tasas a personas físicas, pero sí a entidades o empresas.

Dada la incertidumbre y los costes involucrados, muchos propietarios son reacios a iniciar este proceso. Aquí es donde el asesoramiento legal especializado se convierte en un recurso valioso para explorar alternativas y evitar gastos innecesarios.

Casos especiales de desahucio por precario: situaciones comunes

Los casos de desahucio por precario a menudo involucran relaciones previas entre el propietario y el ocupante. Algunas situaciones comunes incluyen:

• Hijos adultos: Hijos que continúan viviendo en la vivienda familiar tras un divorcio o herencia.
• Parientes cercanos: Tíos, sobrinos o primos que se quedan en la casa sin un acuerdo formal.
• Amigos: Personas que han sido hospedadas “temporalmente” y que no se marchan.
• Inquilinos informales: Personas que ocupan una propiedad cuyo contrato de arrendamiento ha expirado.

En todos estos casos, si no existe un contrato formal ni pagos realizados, se puede proceder con un desahucio por precario, siempre que se demuestre que la ocupación es gratuita y sin consentimiento actual del propietario.

Cómo prevenir un desahucio por precario: estrategias efectivas

Prevenir un desahucio por precario es siempre preferible a tener que lidiar con los trámites judiciales. A continuación, se presentan algunas recomendaciones para evitar esta situación:

• Formaliza cualquier cesión por escrito: Un contrato claro puede evitar malentendidos, incluso si es con familiares.
• No prolongues ocupaciones sin un plazo definido: Define un tiempo claro para cualquier cesión de uso.
• Documenta requerimientos: Realiza un requerimiento formal si deseas que alguien se marche.
• Consulta a un profesional: Acude a un abogado especializado que pueda ayudar a mediar la situación.

Gran parte de los conflictos por precario derivan de la falta de claridad en las relaciones iniciales. Abordar estas situaciones con comunicación abierta y acuerdos claros es esencial para evitar problemas futuros.

La ley de segunda oportunidad: soluciones para evitar desahucios

Desde la perspectiva legal, la Ley de Segunda Oportunidad se presenta como una herramienta crucial para prevenir desahucios. Esta legislación permite a las personas en situaciones de sobreendeudamiento encontrar soluciones viables para reestructurar sus deudas y, en muchos casos, evitar la pérdida de su hogar.

El enfoque integral de esta ley considera las circunstancias personales y económicas, ofreciendo alternativas que permiten a los propietarios y ocupantes negociar acuerdos justos. A través de la mediación y el asesoramiento legal, se pueden evitar procedimientos judiciales y encontrar soluciones beneficiosas para ambas partes.

Comprender las opciones legales disponibles es fundamental para tomar decisiones informadas que eviten la confrontación y el desgaste emocional asociado a los desahucios. La combinación de la Ley de Segunda Oportunidad con asesoramiento legal adecuado puede proporcionar un camino hacia la estabilidad financiera y la recuperación del control sobre la vivienda.

Te puede interesar también:Todo sobre la pareja de hecho en España: requisitos y beneficios

LAU en 2022 - Ley de arrendamientos urbanos: aspectos clave

La curatela: qué es y cómo funciona

Sentencia del Juzgado especializado de Pamplona declara nula la cláusula de IRPH siguiendo al TJUE

Indemnización por inclusión en fichero Asnef: todo lo que necesitas saber